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Real Estate New Jersey Real Estate Salesperson Exam 認定 New-Jersey-Real-Estate-Salesperson 試験問題 (Q116-Q121):
質問 # 116
Which of the following actions is a function of a municipal planning board?
- A. Approving a variance for an addition to a garage on a residential property
- B. Prescribing and controlling the development and use of all land in a municipality
- C. Creating a master plan for all the land in a particular county
- D. Unilaterally approving subdivisions in a jurisdiction
正解：B
解説：
A municipal planning board (sometimes called a planning or zoning board) has authority to:
Adopt and enforce the master plan for land use in the municipality.
Regulate subdivisions, site plans, and development approvals.
Control zoning ordinances and land-use policies.
Variances are typically handled by a zoning board of adjustment, not the planning board.
Counties adopt county-wide plans but do not govern municipalities.
Correct answer = D.
Reference: NJ Municipal Land Use Law (MLUL, N.J.S.A. 40:55D); NJ Real Estate Salesperson Study Guide, Chapter on Land Use and Zoning.
質問 # 117
A small broker committee in the local county has set up a new marketing idea. They will give every seller the same commission rate and it will not be negotiable. This will allow the consumers to know exactly what it will cost to list a property. This marketing plan is an example of:
- A. market allocation
- B. apostille
- C. price-fixing
- D. consumer protection
正解：C
解説：
Price-fixing occurs when competitors agree to set commission rates or fees rather than allowing them to be independently negotiated.
This practice is a violation of the Sherman Antitrust Act and NJREC regulations.
Market allocation refers to dividing territories or clients.
"Apostille" is irrelevant.
Calling it "consumer protection" is misleading.
Thus, this is an example of price-fixing.
Reference: Sherman Antitrust Act; NJ Real Estate Salesperson Study Guide, Chapter on Antitrust Laws and Commission Practices.
質問 # 118
A national company desires a parcel of land which must be 4 times the size of its proposed building. If the building design includes 20,000 square feet, then which of the following minimum sized lots should be purchased?
- A. 4 acres
- B. 1 acre
- C. 2 acres
- D. 8 acres
正解：D
解説：
質問 # 119
A seller refuses to honor a sales agreement. The buyer could seek specific performance, which is a legal request to:
- A. collect punitive damages from the seller.
- B. receive monetary damages for losses suffered.
- C. cancel all contractual obligations.
- D. force the seller to complete the sales agreement.
正解：D
解説：
Specific performance is a legal remedy requiring a party to perform as agreed in the contract, rather than just pay damages.
In real estate, because every parcel of land is unique, buyers often sue for specific performance to force the seller to transfer the property.
Options A and B describe rescission and compensatory damages.
Punitive damages are rare in contract law.
Correct answer = C.
Reference: NJ Real Estate Salesperson Study Guide, Chapter on Contracts and Remedies.
質問 # 120
A licensed broker may establish a commission rate at a predetermined amount that reflects the broker's general office policy provided the broker:
- A. advertises the commission rate at least once per month
- B. advises the New Jersey Consumer Affairs Division that the broker will not negotiate this commission rate
- C. negotiates all commissions with sellers
- D. has the percentage or fixed amount printed on all listing agreement forms
正解：C
解説：
Under New Jersey Real Estate Commission rules and antitrust law, commissions are always negotiable between the broker and the client. A broker may set a general office policy or customary rate, but legally the rate cannot be mandatory or fixed without negotiation. It must be negotiated in each listing agreement.
* Options A, B, and C would constitute unlawful practices or misleading advertising.
* Only D is correct: all commissions must be negotiated with sellers.
(Reference: NJ Real Estate Salesperson Pre-Licensure Course Study Guide, Commission Rates & Antitrust; NJAC 11:5 on advertising and business conduct.)
質問 # 121
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